Recesso anticipato dalla locazione: gravi motivi e preavviso

Come si calcolano i 6 mesi di preavviso, quali sono i gravi motivi, come disdire l'affitto via PEC, raccomandata o WhatsApp, il mancato ritiro e i costi

Lasciare una casa in affitto prima della scadenza è possibile, ma l'inquilino deve avere un motivo riconosciuto o una clausola che lo consenta, e rispettare un preavviso lungo.

Il modo in cui la comunicazione arriva al locatore decide da quando decorrono i 6 mesi.

Le regole generali su disdetta e recesso sono nella guida su come chiudere un contratto.

Takeaways - Punti chiave dell'articolo

• Recesso per gravi motivi: L'inquilino può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, con preavviso di 6 mesi al locatore (art. 3, comma 6, L. 431/1998).
• Conta l'arrivo: I 6 mesi decorrono da quando la comunicazione giunge al locatore, perché si presume conosciuta a quel momento (art. 1335 c.c.).
• Imposta di registro: La risoluzione anticipata richiede un'imposta fissa di 67 € entro 30 giorni, salvo cedolare secca scelta da tutti i locatori.
• Forma della comunicazione: Per il recesso per gravi motivi basta dare comunicazione al locatore; la raccomandata è prevista per la rinuncia al rinnovo alla seconda scadenza (art. 2 L. 431/1998).
• Canoni dovuti: Durante il preavviso i canoni restano dovuti, anche se l'immobile viene lasciato prima, salvo diverso accordo scritto con il locatore.

Come si calcolano i 6 mesi di disdetta?

I 6 mesi si contano dalla ricezione della comunicazione da parte del locatore, non dalla spedizione: chi vuole lasciare la casa a fine marzo deve far arrivare il recesso entro fine settembre.

Per questo conviene un canale che documenti la data di consegna. Come si contano i termini in generale è spiegato nell'articolo sul conteggio dei termini di disdetta.

Quali sono i motivi gravi per disdire un contratto di locazione?

La legge non li elenca: per la Cassazione (sentenza n. 6553/2016) sono eventi sopravvenuti, imprevedibili ed estranei alla volontà dell'inquilino, che rendono troppo gravosa la prosecuzione del contratto.

Nelle locazioni abitative la gravità si valuta anche sulle esigenze di vita dell'inquilino, e il trasferimento della sede di lavoro è tra i casi riconosciuti. Il motivo va indicato nella comunicazione di recesso.

Come posso disdire il mio contratto di affitto tramite PEC?

Via PEC il recesso parte dalla casella dell'inquilino verso l'indirizzo PEC del locatore, con il modulo firmato digitalmente che indica motivo, contratto e data di rilascio.

Con Disdetta Certa via PEC il modulo parte firmato con cheFIRMA! e convalida LTV, a 11,95 € IVA inclusa.

Se il locatore è un privato senza PEC, restano la raccomandata o un recapito certificato sul suo cellulare o sulla sua email; i requisiti della PEC sono nell'articolo sulla disdetta via PEC e firma digitale.

Come si invia una raccomandata per disdire un contratto di affitto?

La raccomandata con ricevuta di ritorno contiene dati di inquilino e locatore, estremi del contratto, dichiarazione di recesso, motivo grave, data di rilascio e firma.

Con Disdetta Certa parte come Raccomandata Senza Busta da 12,97 € IVA inclusa per tre pagine, con la ricevuta di ritorno scansionata nell'area riservata. Tempi e costi della spedizione sono nell'articolo sulla spedizione della disdetta per raccomandata.

Si può disdire l'affitto via WhatsApp, SMS o email?

Sì: per il recesso per gravi motivi la legge chiede solo di dare comunicazione al locatore con 6 mesi di preavviso (art. 3, comma 6, L. 431/1998), senza imporre la raccomandata. Conta poter provare contenuto e data di arrivo, che un messaggio WhatsApp o un'email ordinaria non certificano.

Con NotificaTo, la raccomandata digitale di LetteraSenzaBusta, il recesso arriva sul cellulare o all'email del locatore a 9,97 € a invio, IVA inclusa, con fino a 8 prove legali certificate, secondo il canale, munite di sigillo elettronico e marca temporale qualificati.

Con il livello Smart il modulo allegato ha la firma elettronica qualificata con LTV, che gli dà l'efficacia della scrittura privata (art. 20, comma 1-bis, CAD e art. 2702 c.c.).

Le prove di un servizio elettronico di recapito certificato non possono essere escluse in giudizio solo perché elettroniche (art. 43 eIDAS).

Due cautele: se il contratto impone una forma precisa, come la raccomandata con ricevuta di ritorno, conviene rispettarla; e alla seconda scadenza la rinuncia al rinnovo va comunicata con lettera raccomandata (art. 2, comma 1, L. 431/1998).

Cosa fare se l'inquilino non ritira la raccomandata di disdetta?

Il mancato ritiro non blocca la disdetta del locatore: per la Cassazione (n. 23589/2018) la comunicazione si presume conosciuta dalla data di rilascio dell'avviso di giacenza, anche se la raccomandata non viene ritirata.

Conviene conservare ricevuta di spedizione, avviso di giacenza e documenti del tentativo di consegna. Se chi ha disdetto ci ripensa, vale l'articolo su come revocare la disdetta.

Quanto costa disdire un affitto in anticipo?

La legge non prevede penali per l'inquilino che recede per gravi motivi rispettando il preavviso, ma i canoni restano dovuti fino alla fine dei 6 mesi.

Alla risoluzione anticipata si aggiunge l'imposta di registro fissa di 67 €, da versare entro 30 giorni, che non è dovuta se tutti i locatori hanno scelto la cedolare secca. La comunicazione della risoluzione all'ufficio resta comunque obbligatoria.

Conclusione

L'inquilino può lasciare l'affitto prima della scadenza per gravi motivi, con 6 mesi di preavviso contati dall'arrivo della comunicazione al locatore. Motivo, data di rilascio e prova di consegna sono gli elementi da non trascurare.

Per inviare il recesso con ricevuta c'è il servizio per disdire l'affitto online; se il locatore non ha la PEC, bastano il suo cellulare o la sua email con il recesso inviato su WhatsApp, SMS o email.