Cedolare secca: la comunicazione all'inquilino e i mezzi

Perché l'opzione per la cedolare secca richiede una raccomandata all'inquilino, quando la comunicazione non serve e che ruolo hanno PEC e messaggi certificati

L'opzione per la cedolare secca ha una condizione di forma: il locatore deve comunicarla prima all'inquilino con lettera raccomandata, rinunciando agli aumenti del canone.

Senza questa comunicazione l'opzione non ha effetto, salvo che la rinuncia sia già scritta nel contratto. Come funziona la raccomandata e quale prova lascia è spiegato nella guida alla posta raccomandata.

Takeaways - Punti chiave dell'articolo

• Lettera raccomandata: Per l'art. 3, comma 11, del D.Lgs. 23/2011 l'opzione non ha effetto senza preventiva comunicazione all'inquilino con raccomandata.
• Rinuncia agli aumenti: Con la lettera il locatore rinuncia a chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, per la durata dell'opzione.
• Rinuncia nel contratto: Secondo la risoluzione n. 115/E del 2017, se la rinuncia è già nel contratto la raccomandata non serve.
• Proroghe del contratto: Se il contratto prorogato contiene già la rinuncia, il locatore non deve inviare una nuova raccomandata all'inquilino.
• Valore della PEC: L'art. 48 del CAD equipara l'invio tramite PEC alla notificazione per mezzo della posta, salvo che la legge disponga diversamente.

Come si comunica la cedolare secca?

Si comunica con una lettera raccomandata all'inquilino, prima di esercitare l'opzione, in cui il locatore dichiara di scegliere la cedolare e rinuncia a chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo per tutta la durata dell'opzione.

La comunicazione serve solo se la rinuncia non è già prevista nel contratto: lo chiarisce la risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 115/E del 2017, che richiama le circolari del 2011 e del 2012.

L'opzione si esercita poi verso l'Agenzia, anche con il modello RLI. Gli effetti sugli aumenti sono spiegati nell'articolo sull'adeguamento ISTAT del canone.

È possibile inviare la comunicazione di cedolare secca a mano?

La norma indica la lettera raccomandata: l'art. 3, comma 11, del D.Lgs. 23/2011 parla espressamente di preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, e la stessa norma si definisce inderogabile.

Una consegna a mano, anche con firma per ricevuta, non è il mezzo indicato dalla legge. Chi vuole evitare dubbi sulla validità dell'opzione segue la lettera della norma e spedisce la raccomandata, possibilmente con ricevuta di ritorno, come spiega l'articolo sulla raccomandata con ricevuta di ritorno.

Come si comunica la cedolare secca: raccomandata A/R, PEC e messaggi certificati

Il mezzo che segue la lettera della norma è la raccomandata con ricevuta di ritorno. Raccomandata Senza Busta di LetteraSenzaBusta la spedisce online da 11,46 € a invio, IVA inclusa, con consegna affidata a Poste Italiane o Sailpost e ricevuta di ritorno firmata disponibile in PDF nell'area riservata.

La PEC, per l'art. 48 del CAD, equivale alla notificazione per mezzo della posta salvo che la legge disponga diversamente: chi la usa, per esempio con SuperPEC a 1,97 € per destinatario, può affiancarla alla raccomandata, anche con l'anticipo via PEC dello stesso invio.

Le condizioni perché la PEC valga quanto una raccomandata A/R sono nell'articolo su PEC e raccomandata a confronto.

Per l'inquilino senza PEC, una copia su WhatsApp, SMS o email con prova di consegna arriva con NotificaTo, a 9,97 € a invio: è una traccia in più, non un sostituto della raccomandata.

Conclusione

L'opzione per la cedolare secca si comunica all'inquilino con lettera raccomandata, con la rinuncia agli aumenti del canone, salvo che la rinuncia sia già scritta nel contratto.

Per spedire quella lettera senza passare dall'ufficio postale si può usare la raccomandata A/R spedita online.