Riconsegna di un immobile locato: verbale, danni e chiavi

In che stato si restituisce la casa a fine affitto, quali danni restano all'inquilino, a cosa serve il verbale e cosa fare se una parte non firma

Alla fine dell'affitto l'inquilino restituisce l'immobile nello stato in cui lo ha ricevuto, salvo il deterioramento dovuto all'uso conforme al contratto: è la regola dell'art. 1590 del codice civile.

Per applicarla serve sapere com'era la casa all'inizio e com'è alla fine, e qui entrano in gioco descrizione iniziale e verbale di riconsegna. Le comunicazioni che accompagnano questo passaggio si documentano con i canali descritti nella guida alle comunicazioni con prova certa.

Takeaways - Punti chiave dell'articolo

• Stato da restituire: Per l'art. 1590 c.c. l'immobile si restituisce come descritto dalle parti all'inizio, escluso il deterioramento dovuto all'uso.
• Presunzione di buono stato: Se all'inizio manca una descrizione, per il comma 2 dell'art. 1590 si presume che l'inquilino abbia ricevuto l'immobile in buono stato.
• Vetustà esclusa: Per il comma 3 dello stesso articolo l'inquilino non risponde di perdita o deterioramento dovuti a vetustà.
• Danni durante l'affitto: Per l'art. 1588 c.c. l'inquilino risponde dei danni avvenuti nel corso della locazione, salvo provi una causa a lui non imputabile.
• Chiavi rifiutate: Per l'art. 1216 c.c., se il locatore non riceve l'immobile, l'inquilino può intimargli di prenderne possesso.

Il verbale di riconsegna è obbligatorio?

Il codice civile non ne fa un adempimento obbligatorio, ma è lo strumento più utile per applicare l'art. 1590: documenta lo stato dell'immobile alla fine del contratto, la lettura dei contatori e la consegna delle chiavi.

Il confronto avviene con la descrizione iniziale, se c'è. Se manca, si presume che l'inquilino abbia ricevuto l'immobile in buono stato di manutenzione, e il verbale finale diventa ancora più importante per entrambe le parti. Conviene allegare fotografie datate.

Quali danni sono a carico dell'inquilino?

L'inquilino risponde della perdita e del deterioramento avvenuti durante la locazione, anche causati da persone che ha ammesso nell'immobile, a meno che provi una causa a lui non imputabile (art. 1588 c.c.).

Non risponde invece del deterioramento dovuto all'uso conforme al contratto né di quello dovuto a vetustà (art. 1590 c.c.). La valutazione dei singoli danni e dei loro costi dipende dal caso concreto. Gli obblighi durante il contratto sono nell'articolo sull'accesso del proprietario e la manutenzione.

Cosa succede se una parte si rifiuta di firmare il verbale di riconsegna dell'immobile?

Senza la firma di entrambe le parti il verbale perde il valore di documento condiviso, e ciascuna parte deve documentare per conto proprio lo stato dell'immobile e la data della riconsegna.

Gli strumenti pratici sono fotografie datate, eventuali testimoni e una comunicazione scritta all'altra parte, con il verbale proposto allegato e le proprie osservazioni, come per la richiesta di restituzione della cauzione. Una contestazione inviata con prova di consegna fissa data e contenuto delle posizioni di ciascuno.

Cosa succede se il locatore rifiuta la riconsegna delle chiavi?

La legge offre uno strumento specifico: per l'art. 1216 c.c., quando deve essere consegnato un immobile, l'offerta consiste nell'intimazione al creditore, cioè al locatore, di prenderne possesso, nelle forme previste dal codice.

Dopo l'intimazione, l'inquilino può ottenere dal giudice la nomina di un sequestratario e si libera consegnandogli l'immobile. La procedura richiede formalità precise, da seguire con un professionista.

Prima, conviene una comunicazione scritta che proponga data e ora della riconsegna. Chi deve recedere dal contratto trova le regole nell'articolo sul recesso dalla locazione prima della scadenza.

Verbale e contestazioni con prova di consegna

Proposta di data per la riconsegna, verbale, osservazioni e contestazioni: in questa fase conta poter provare cosa è stato inviato e quando, soprattutto se una parte non firma.

Verbale e foto in PDF si allegano alla comunicazione che NotificaTo di LetteraSenzaBusta consegna su WhatsApp, via SMS o per email, con fino a 8 prove certificate. Ogni comunicazione costa 9,97 €, IVA inclusa. Cosa conservare in vista di una contestazione è spiegato nell'articolo sulle prove di consegna delle comunicazioni.

Conclusione

L'immobile si riconsegna nello stato in cui è stato ricevuto, salvo uso e vetustà; il verbale firmato dalle parti, o in sua mancanza una documentazione inviata con prova, fissa lo stato finale.

Per far arrivare verbale e osservazioni con una data certa c'è l'invio certificato del verbale di riconsegna.