Casa in affitto: accesso del proprietario e manutenzione

Perché durante la locazione l'accesso del proprietario si concorda, chi fa le riparazioni, quali spese restano all'inquilino e come segnalare i guasti

Durante la locazione la casa è nella disponibilità dell'inquilino: il codice civile obbliga il locatore a garantirgli il pacifico godimento dell'immobile per tutta la durata del contratto.

Visite e lavori si concordano quindi tra le parti, mentre le riparazioni urgenti vanno tollerate. Avvisi, richieste e segnalazioni funzionano meglio quando la consegna è dimostrabile, con i canali descritti nella guida agli strumenti per comunicare con prova.

Takeaways - Punti chiave dell'articolo

• Pacifico godimento: Per l'art. 1575 c.c. il locatore consegna l'immobile in buono stato, lo mantiene idoneo all'uso e ne garantisce il pacifico godimento.
• Riparazioni urgenti: Per l'art. 1583 c.c. l'inquilino tollera le riparazioni che non possono attendere la fine del contratto, anche se limitano l'uso.
• Piccola manutenzione: Per gli artt. 1576 e 1609 c.c. restano all'inquilino le piccole riparazioni dovute all'uso, non quelle da vetustà o caso fortuito.
• Avviso dei guasti: Per l'art. 1577 c.c. l'inquilino avvisa il locatore delle riparazioni a suo carico; quelle urgenti le può eseguire, con rimborso.
• Oneri accessori: Per l'art. 9 della L. 392/1978 le spese di servizio, come pulizia e ascensore, sono dell'inquilino, la portineria al 90%.

Quali sono i diritti del locatore per visitare l'immobile locato?

Durante la locazione il godimento dell'immobile spetta all'inquilino, e il locatore deve garantirlo (art. 1575 c.c.): le visite si concordano, anche secondo le modalità previste da un'eventuale clausola del contratto.

Il codice penale protegge il domicilio: per l'art. 614 c.p. chi entra nell'abitazione altrui contro la volontà di chi ha il diritto di escluderlo è punito con la reclusione. Per riparazioni urgenti, invece, l'inquilino deve tollerare gli interventi necessari, come prevede l'art. 1583 c.c.

Se la casa viene venduta, gli stessi obblighi passano al nuovo proprietario, come spiega l'articolo sulla casa affittata venduta.

Chi è responsabile per i lavori di manutenzione della casa in affitto?

La regola è nell'art. 1576 c.c.: il locatore esegue tutte le riparazioni necessarie durante la locazione, tranne quelle di piccola manutenzione, che sono a carico dell'inquilino.

L'art. 1609 c.c. precisa che la piccola manutenzione riguarda i deterioramenti prodotti dall'uso, non quelli dovuti a vetustà o caso fortuito; in mancanza di patto, si seguono gli usi locali. Il contratto può contenere clausole più precise, da leggere per prime.

Cosa fare se il proprietario di casa non vuole fare i lavori?

Il primo passo previsto dalla legge è l'avviso al locatore: per l'art. 1577 c.c. l'inquilino deve avvisarlo delle riparazioni che non sono a suo carico. Conviene farlo per iscritto, con foto e descrizione del guasto.

Se le riparazioni sono urgenti, l'inquilino può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneo avviso al locatore. Se il disaccordo resta, una diffida formale è il passo successivo, come spiega l'articolo sulla diffida e come scriverla; per le azioni giudiziali resta indicato un professionista.

Quali sono i lavori che deve pagare l'inquilino?

All'inquilino spettano le piccole riparazioni dovute all'uso (artt. 1576 e 1609 c.c.) e gli oneri accessori indicati dall'art. 9 della L. 392/1978, salvo patto contrario:

• pulizia, funzionamento e ordinaria manutenzione dell'ascensore;
• fornitura di acqua ed energia elettrica, riscaldamento e condizionamento;
• spurgo di pozzi neri e latrine e altri servizi comuni;
• portineria, nella misura del 90%.

Gli oneri si pagano entro due mesi dalla richiesta, e prima l'inquilino può chiederne il dettaglio e vedere i giustificativi. Al termine del contratto vale la regola dell'art. 1590 c.c., spiegata nell'articolo sulla riconsegna dell'immobile locato.

Avvisi di visita e di riparazione con prova di consegna

Visite concordate, avvisi di guasti e richieste di intervento hanno effetti precisi: dall'avviso dell'art. 1577 c.c. dipendono, per esempio, i diritti al rimborso. Conviene quindi poter provare quando è arrivato.

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Gli altri avvisi tra proprietario e inquilino sono raccolti nell'articolo su come comunicare con gli inquilini.

Conclusione

Il proprietario entra nella casa affittata con il consenso dell'inquilino, che però deve tollerare le riparazioni urgenti; le riparazioni necessarie spettano al locatore, la piccola manutenzione all'inquilino.

Per concordare visite e segnalare guasti con una prova di consegna c'è l'avviso di visita o riparazione certificato.