Cosa fare se l'inquilino non paga l'affitto

16 settembre 2024

Disdette

Come gestire il mancato pagamento dell'affitto da parte dell'inquilino

Gestire una situazione in cui l'inquilino non corrisponde il canone d'affitto rappresenta uno degli scenari più complessi e stressanti per un proprietario di casa.

Che si tratti di un immobile residenziale o commerciale, l'assenza di pagamenti regolari mette a rischio la stabilità finanziaria del locatore e solleva preoccupazioni sul futuro dell'immobile.

In questo articolo di Lettera senza busta, analizzeremo le cause che possono spingere l'inquilino a non pagare e vedremo quali sono le azioni legali e stragiudiziali a disposizione del proprietario per tutelare i propri diritti.

Perché l'inquilino non paga: possibili cause

Le ragioni per cui un inquilino potrebbe non adempiere al proprio obbligo di pagamento sono molteplici e non sempre legate alla malafede. In alcuni casi, il conduttore potrebbe trovarsi in difficoltà economiche temporanee, come la perdita del lavoro o problemi finanziari personali. Questi eventi possono compromettere la capacità dell’inquilino di onorare il contratto, seppur involontariamente. Pensiamo ad esempio a quanto successo durante la pandemia

Altre volte, invece, l'inquilino potrebbe essere scorretto fin dall'inizio. Ad esempio, potrebbe aver sottoscritto il contratto con l'intenzione di approfittare della lentezza dei processi legali per continuare a vivere nell’immobile senza pagare.

Infine, possono verificarsi situazioni in cui l'inquilino contesta la qualità dell'immobile o i servizi offerti dal proprietario. In questi casi, l'inadempimento potrebbe essere legato a controversie sulla manutenzione, sulle condizioni dell'abitazione o su altri aspetti del rapporto contrattuale.

A prescindere dalla causa, il proprietario si trova comunque nella difficile posizione di dover recuperare quanto gli spetta e di ripristinare l’equilibrio contrattuale.

Un primo approccio informale con l'inquilino moroso è importante perché consente di instaurare un dialogo diretto e costruttivo, facilitando la risoluzione della situazione senza ricorrere subito a misure legali.

Questo passo iniziale può aiutare a comprendere le ragioni del mancato pagamento e a trovare una soluzione consensuale, mantenendo un rapporto più amichevole ed evitando nel contempo i costi e i tempi associati a procedure formali.

Dopo quanto tempo puoi agire?

La normativa italiana prevede che l’inquilino venga considerato moroso se non paga il canone entro 20 giorni dalla scadenza stabilita nel contratto. Ad esempio, se il contratto prevede il pagamento entro il 1 di ogni mese, l’inquilino sarà ufficialmente moroso il 21 dello stesso mese.

A questo punto, il locatore ha il diritto di agire per recuperare il denaro dovuto, ma deve farlo seguendo le procedure previste dalla legge.

Uno degli errori più comuni tra i proprietari, infatti, è quello di adottare soluzioni "fai da te" per risolvere la situazione, come cambiare le serrature o staccare le utenze. Tuttavia, queste azioni sono illegali e configurano il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni, rischiando così di peggiorare la posizione del locatore.

Tuttavia, prima di rivolgersi al tribunale, ci sono diverse opzioni stragiudiziali che è bene esplorare per evitare una causa lunga e costosa.

I primi passi: la diffida tramite PEC

Quando l’inquilino non paga, uno dei primi passi da intraprendere è l'invio di una diffida formale, che può essere spedita tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o attraverso PEC (Posta Elettronica Certificata). Quest'ultima è un'opzione sempre più utilizzata poiché offre una serie di vantaggi legali significativi.

La PEC ha infatti valore legale parificato alla raccomandata A/R tradizionale, ma con il beneficio di una maggiore velocità e praticità.

La diffida è una comunicazione ufficiale con la quale il locatore intima all'inquilino di pagare il canone arretrato entro un termine specifico, solitamente cinque giorni, avvertendo che, in caso di mancato pagamento, si procederà per vie legali.

La lettera di diffida deve contenere informazioni precise: l'importo dovuto, la data entro cui il pagamento deve essere effettuato e le conseguenze del mancato adempimento, ovvero la risoluzione del contratto e l’avvio della procedura di sfratto per morosità.

Il proprietario può redigere autonomamente questa lettera, trovate il modulo di sollecito di pagamento del canone di locazione già pronto, da compilare con i vostri dati e quelli dell'inquilino, nella nostra sezione dedicati ai moduli sollecito di pagamento e di avviso di messa in mora.

Le garanzie legali della PEC

L'uso della PEC nel contesto della diffida offre notevoli garanzie legali. Innanzitutto, la trasmissione del messaggio tramite PEC genera una ricevuta di consegna che attesta non solo l'invio, ma anche la ricezione da parte del destinatario.

Questo elimina il rischio che l'inquilino neghi di aver ricevuto la comunicazione, come potrebbe invece accadere con una raccomandata non ritirata.

Inoltre, la PEC ha un valore probatorio nel processo legale: in caso di mancata risposta o di persistenza del mancato pagamento, il locatore può presentare la ricevuta della PEC come prova documentale in tribunale.

Questo rappresenta un importante strumento di tutela per il locatore, che può avvalersi della certezza dell'avvenuta notifica senza i rischi legati a eventuali tentativi di elusione da parte dell’inquilino.

In questo contesto, ti informiamo del nostro servizio SuperPEC, che consente di inviare comunicazioni online tramite PEC, mantenendo lo stesso valore legale di una raccomandata con ricevuta di ritorno.

Inoltre, sottolineiamo che SuperPEC si attiva gratuitamente e non prevede un canone annuo. Significa che si paga solo se e quando viene utilizzata.

Come procedere se la diffida non ha effetto

Se la diffida non produce il risultato sperato, il passo successivo è ricorrere al tribunale. La procedura di sfratto per morosità è il rimedio più utilizzato, e consente al proprietario di ottenere un'ingiunzione per liberare l'immobile e recuperare i canoni non pagati. In questo caso vi rimandiamo alla consulenza del vostro legale di fiducia.

Takeaways

• Le ragioni per cui un inquilino può non pagare l'affitto variano ampiamente e non sempre derivano da malafede. Possono includere difficoltà economiche temporanee, problemi finanziari personali o contestazioni sulla qualità dell'immobile o dei servizi offerti. È cruciale identificare la causa per adottare la giusta strategia di intervento.
• Un inquilino è considerato moroso se non paga entro 20 giorni dalla scadenza del canone. Dopo questo termine, il locatore può iniziare a intraprendere azioni legali, ma è importante evitare soluzioni non autorizzate, come cambiare le serrature o staccare le utenze, che sono illegali e possono aggravare la situazione.
• Il primo passo formale da prendere è inviare una diffida all'inquilino. Utilizzare la PEC per questo scopo offre vantaggi legali significativi rispetto alla raccomandata tradizionale, tra cui una prova certa di invio e ricezione, e una maggiore velocità. La diffida deve specificare l'importo dovuto, il termine per il pagamento e le conseguenze legali in caso di inadempimento.
• La PEC fornisce una ricevuta di consegna che attesta sia l'invio che la ricezione della comunicazione. Questo strumento di prova è essenziale in caso di procedura legale, poiché elimina il rischio di contestazioni da parte dell'inquilino riguardo la ricezione della diffida.
• Se la diffida non porta al recupero dei canoni dovuti, il passo successivo è avviare una procedura di sfratto per morosità tramite il tribunale. Questa azione legale permette di ottenere un'ingiunzione per liberare l'immobile e recuperare i pagamenti arretrati. In questa fase, è consigliabile consultare un legale per gestire la procedura in modo corretto.

FAQ

Perché l'inquilino non paga l'affitto?

Le ragioni per cui un inquilino potrebbe non pagare l'affitto possono variare e non sono sempre legate alla malafede. Possono includere difficoltà economiche temporanee, problemi finanziari personali, intenzioni scorrette sin dall'inizio, o controversie sulla qualità dell'immobile e dei servizi offerti.

Dopo quanto tempo puoi agire se l'inquilino non paga?

In Italia, un inquilino è considerato moroso se non paga l'affitto entro 20 giorni dalla scadenza del pagamento. Il locatore ha il diritto di agire per recuperare il denaro dovuto, ma deve seguire le procedure legali e non adottare soluzioni illegali come cambiare le serrature o staccare le utenze.

Perché è importante utilizzare la PEC per la diffida?

L'utilizzo della PEC per inviare una diffida è importante perché offre vantaggi legali significativi. La PEC ha valore legale parificato alla raccomandata A/R tradizionale, ma con maggiore velocità e praticità. Inoltre, fornisce una ricevuta di consegna che attesta l'invio e la ricezione da parte del destinatario, riducendo il rischio di contestazioni e fornendo prova documentale in caso di procedimenti legali.