Scrivere all'amministratore di condominio: richieste e prove

Come chiedere registri e giustificativi, come segnalare un guasto alle parti comuni, cosa fare se i documenti non arrivano e quali sono i passi per la revoca

Una comunicazione all'amministratore funziona quando è scritta, precisa e dimostrabile: chi scrive, per quale unità, cosa chiede e su quale diritto si basa la richiesta.

Il codice civile riconosce ai condomini diritti concreti, come consultare i registri e i giustificativi di spesa, e fissa per alcuni casi la forma scritta. Per poter provare che la richiesta è arrivata servono i canali descritti nella guida alle comunicazioni da poter provare.

Takeaways - Punti chiave dell'articolo

• Registri consultabili: Per l'art. 1129 c.c. ogni interessato vede gratis i registri nei giorni e orari indicati e ne ottiene copia firmata a rimborso.
• Giustificativi di spesa: Per l'art. 1130-bis condomini e titolari di diritti reali o di godimento li consultano in ogni tempo, con copia a proprie spese.
• Forma scritta: Le variazioni dei dati per l'anagrafe condominiale si comunicano per iscritto all'amministratore entro 60 giorni (art. 1130, n. 6).
• Consegna alla cessazione: Quando l'incarico finisce, l'amministratore consegna tutta la documentazione e compie le attività urgenti senza ulteriori compensi.
• Revoca dell'incarico: L'assemblea può revocare l'amministratore in ogni tempo; il giudice, su ricorso di 1 condomino, per mancato rendiconto o gravi irregolarità.

Come richiedere la documentazione all'amministratore di condominio?

Con una richiesta scritta che indichi i documenti in modo preciso e la norma che dà diritto ad averli. Le richieste più comuni riguardano:

• i registri dei verbali, di nomina e revoca, di contabilità e di anagrafe condominiale, consultabili gratis nei giorni indicati dall'amministratore;
• i documenti giustificativi di spesa, visibili in ogni tempo;
• il rendiconto periodico del conto corrente condominiale;
• l'attestazione dello stato dei pagamenti e delle liti in corso.

Le copie si ottengono a rimborso delle spese. Gli obblighi dell'amministratore sono descritti nell'articolo su cosa deve comunicare l'amministratore.

Cosa fare se l'amministratore non consegna la documentazione?

Conviene ripetere la richiesta per iscritto, con una prova di consegna, citando gli articoli che fondano il diritto: l'art. 1129, comma 2, per i registri e l'art. 1130-bis per i giustificativi.

Se l'inerzia continua, il codice offre strumenti precisi. L'art. 1129 indica tra le gravi irregolarità alcune violazioni degli obblighi dell'art. 1130, e prevede la revoca da parte dell'assemblea o del giudice. Quando l'incarico è finito, il comma 8 obbliga l'amministratore uscente a consegnare tutta la documentazione.

Come segnalare un problema all'amministratore di condominio?

La segnalazione efficace è scritta e circostanziata: descrive il problema, indica dove si trova nelle parti comuni, da quando si presenta e cosa si chiede, con foto o documenti allegati.

Tra le attribuzioni dell'amministratore l'art. 1130, n. 4, c.c. prevede gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio, cioè gli interventi per preservarle. Per lavori nella propria unità valgono regole diverse, descritte nell'articolo sui lavori in condominio e il preavviso.

Come revocare l'amministratore di condominio senza sbagliare?

La revoca segue due strade previste dall'art. 1129 del codice civile. L'assemblea può deliberarla in ogni tempo, con la maggioranza richiesta per la nomina; il giudice può disporla su ricorso di ciascun condomino se l'amministratore non rende il conto della gestione o in caso di gravi irregolarità.

Per portare il tema in assemblea, almeno due condomini che rappresentano un sesto del valore chiedono la convocazione; se l'amministratore non provvede entro dieci giorni, convocano direttamente (art. 66 disp. att. c.c.).

Per il ricorso al giudice resta indicato il supporto di un professionista. I mezzi per convocare sono spiegati nell'articolo sulla convocazione dell'assemblea condominiale.

Richiesta scritta con data certa di consegna

Ogni richiesta che fa partire un'attesa, o che potrà servire in assemblea o davanti al giudice, merita una prova di consegna: data, ora e contenuto di ciò che è stato inviato.

La raccomandata digitale NotificaTo di LetteraSenzaBusta recapita la richiesta con eventuali allegati PDF via WhatsApp, SMS o email e genera fino a 8 prove certificate, tra cui consegna ed eventuale apertura. Ogni richiesta costa 9,97 €, IVA inclusa.

Se l'amministratore nega di aver ricevuto la richiesta, contano le prove descritte nell'articolo su come documentare una consegna.

Conclusione

All'amministratore si scrive in modo preciso, citando il diritto esercitato, come la consultazione dei registri o dei giustificativi, e conservando la prova della consegna.

Per avere quella prova senza passare dalla posta si può usare la richiesta certificata via cellulare o email.