Comunicazioni ai condomini: quale mezzo per ogni atto

Quali comunicazioni condominiali hanno una forma fissata per legge, quando si usa l'email, se il condominio deve avere una PEC e a chi si notificano gli atti

Nel condominio non tutte le comunicazioni sono uguali: alcune hanno un mezzo fissato dalla legge, altre lasciano libera la scelta purché la consegna si possa dimostrare.

La convocazione dell'assemblea, per esempio, segue l'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, mentre per un avviso sui lavori basta un mezzo che lasci traccia. I canali disponibili sono messi a confronto nella guida ai mezzi di comunicazione legale.

Takeaways - Punti chiave dell'articolo

• Convocazione vincolata: L'avviso di convocazione dell'assemblea si comunica almeno 5 giorni prima con raccomandata, PEC, fax o consegna a mano.
• Variazioni per iscritto: Per l'art. 1130, n. 6, c.c. i condomini comunicano per iscritto all'amministratore ogni variazione dei dati entro 60 giorni.
• Raccomandata dell'amministratore: Se i dati per l'anagrafe non arrivano, l'amministratore li chiede con raccomandata e dopo 30 giorni li acquisisce a spese degli interessati.
• PEC facoltativa: L'art. 3-bis del CAD impone il domicilio digitale a PA, iscritti in albi ed elenchi e nel registro delle imprese: per gli altri è una facoltà.
• Atti al condominio: Per l'art. 1131 c.c. l'amministratore può essere convenuto in giudizio per ogni azione che riguarda le parti comuni.

È possibile inviare le comunicazioni condominiali via email?

Dipende dalla comunicazione. Per la convocazione dell'assemblea no: l'art. 66 disp. att. c.c. ammette solo raccomandata, PEC, fax o consegna a mano, e l'email ordinaria non è tra questi.

Per gli avvisi senza una forma imposta l'email si può usare, ma ha un limite: non prova che il messaggio sia arrivato. Il tema è approfondito nell'articolo sul valore legale di una email.

È obbligatorio per un condominio avere una PEC?

L'art. 3-bis del Codice dell'amministrazione digitale impone il domicilio digitale alle pubbliche amministrazioni, ai professionisti iscritti in albi ed elenchi e ai soggetti iscritti nel registro delle imprese. Il condominio non rientra in queste categorie: per lui eleggere una PEC è una facoltà.

La PEC resta comunque uno dei mezzi validi per la convocazione dell'assemblea, se i condomini ne hanno una. In quali casi le due forme si equivalgono lo chiarisce l'articolo sull'equivalenza tra PEC e raccomandata.

Come notificare un atto ad un condominio?

Il riferimento è l'amministratore, che rappresenta i condomini: per l'art. 1131 c.c. può essere convenuto in giudizio per qualunque azione che riguarda le parti comuni dell'edificio, e a lui si notificano i provvedimenti dell'autorità amministrativa sullo stesso oggetto.

Se l'atto va oltre le sue attribuzioni, l'amministratore deve darne notizia senza indugio all'assemblea. Le modalità di notifica degli atti giudiziari restano materia del professionista che le cura. Come si scrive all'amministratore è spiegato nell'articolo su come scrivere all'amministratore di condominio.

Raccomandata, PEC o NotificaTo: il mezzo giusto per ogni comunicazione

La scelta parte da cosa prevede la legge per quell'atto. Il quadro delle comunicazioni più frequenti:

Per le comunicazioni senza forma imposta, NotificaTo, la raccomandata digitale di LetteraSenzaBusta, recapita il messaggio via WhatsApp, SMS o email con fino a 8 prove certificate, a 9,97 € per invio, IVA inclusa. Per la convocazione restano i mezzi dell'art. 66, descritti nell'articolo sulla convocazione dell'assemblea condominiale.

Conclusione

Convocazioni e verbali in videoconferenza seguono i mezzi dell'art. 66, le variazioni anagrafiche la forma scritta; per gli avvisi senza forma imposta conta poter provare la consegna.

Per raggiungere ogni condomino con una prova di consegna si può usare l'avviso certificato via WhatsApp, SMS o email.