Casa affittata venduta: contratto e nuovo proprietario

Perché il nuovo proprietario subentra nel contratto, quando la locazione è opponibile, come avvisare l'inquilino e cosa dire all'Agenzia delle Entrate

Quando una casa affittata viene venduta, il contratto di locazione non si interrompe: il nuovo proprietario, se tenuto a rispettarlo, ne prende il posto dal giorno dell'acquisto.

Cambiano però le persone, e con loro i recapiti e il conto su cui pagare il canone. Avvisare l'inquilino in modo documentato evita equivoci sui pagamenti, con i canali descritti nella guida alle comunicazioni documentate.

Takeaways - Punti chiave dell'articolo

• Subentro automatico: Per l'art. 1602 c.c. l'acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra dal giorno dell'acquisto nei diritti e negli obblighi del contratto.
• Data certa: Per l'art. 1599 c.c. la locazione è opponibile all'acquirente se ha data certa anteriore alla vendita dell'immobile.
• Limite dei 9 anni: Le locazioni di immobili non trascritte sono opponibili all'acquirente solo nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione.
• Cessione diversa: Per l'art. 1406 c.c. la cessione del contratto richiede il consenso dell'altra parte, mentre il subentro dell'acquirente opera per legge.
• Agenzia delle Entrate: Gli adempimenti successivi alla registrazione si comunicano con il modello RLI; cessioni, risoluzioni e proroghe entro 30 giorni.

Come deve essere comunicato all'inquilino il nuovo proprietario?

Con una comunicazione scritta che indichi chi è il nuovo locatore, da quale data è proprietario, i suoi recapiti e le nuove modalità di pagamento del canone, come l'IBAN.

Conviene allegare un documento che provi l'acquisto e che la comunicazione arrivi con una data dimostrabile: da quel momento l'inquilino sa a chi pagare. Anche il venditore ha interesse a informare l'inquilino che i canoni successivi spettano al nuovo proprietario.

Le regole generali per scrivere all'inquilino sono raccolte nell'articolo su come comunicare con gli inquilini.

Come si comunica all'Agenzia delle Entrate il subentro in un contratto di affitto?

Il subentro rientra tra gli adempimenti successivi alla registrazione del contratto e si comunica con il modello RLI, in via telematica con i servizi dell'Agenzia oppure presentandolo in ufficio.

Per cessioni, risoluzioni e proroghe l'art. 17 del Testo unico dell'imposta di registro prevede trenta giorni: entro quel termine le parti versano l'imposta e presentano la comunicazione. I dettagli del singolo caso, come chi presenta il modello, vanno verificati con l'Agenzia o con un intermediario abilitato.

Le scadenze per proroghe e risoluzioni sono raccolte nell'articolo sulla risoluzione del contratto all'Agenzia delle Entrate.

Che succede all'inquilino se il proprietario vende casa?

L'inquilino resta nell'immobile alle condizioni del contratto, se la locazione è opponibile all'acquirente: per l'art. 1599 c.c. lo è quando il contratto ha data certa anteriore alla vendita.

Se la locazione non è trascritta, è opponibile all'acquirente nei limiti di un novennio dall'inizio. L'acquirente deve comunque rispettarla se ne ha assunto l'obbligo con il venditore.

Per l'art. 1602 c.c. l'acquirente subentra dal giorno dell'acquisto nei diritti e negli obblighi del contratto: anche quelli sulle riparazioni, descritti nell'articolo sull'accesso del proprietario alla casa affittata.

L'avviso del cambio di proprietà con prova di consegna

Dalla data in cui l'inquilino riceve l'avviso dipende a chi paga il canone: per questo conviene che la consegna sia documentata, con data e contenuto.

L'avviso, con la copia dell'atto in PDF, raggiunge l'inquilino su WhatsApp, via SMS o per email con la raccomandata digitale NotificaTo di LetteraSenzaBusta, che rilascia fino a 8 prove certificate. All'inquilino non serve una casella PEC; il mittente paga 9,97 € a invio, IVA inclusa.

Le ricevute da conservare, se l'inquilino contesta l'avviso, sono descritte nell'articolo su provare la consegna di un avviso.

Conclusione

Se la casa affittata viene venduta, il contratto prosegue: il nuovo proprietario subentra dal giorno dell'acquisto, se la locazione ha data certa anteriore, e deve informare l'inquilino.

Per far arrivare quell'avviso con una prova di consegna c'è l'avviso al conduttore con data certa di consegna.