Convocazione dell'assemblea condominiale: mezzi e termini

Con quali mezzi si convoca l'assemblea, come si leggono i 5 giorni di preavviso, cosa rischia una convocazione irregolare e quando possono convocare i condomini

La convocazione dell'assemblea condominiale ha forme e tempi fissati dalla legge: l'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile indica i mezzi da usare e il preavviso minimo.

Rispettarli non è una formalità: una convocazione omessa, tardiva o incompleta rende annullabile la delibera. Accanto ai mezzi previsti si possono aggiungere altre tracce di consegna, come spiega la guida alle prove di consegna aggiuntive.

Takeaways - Punti chiave dell'articolo

• Quattro mezzi: L'avviso di convocazione si comunica con raccomandata, PEC, fax o consegna a mano, come indica l'art. 66 disp. att. c.c.
• Preavviso minimo: L'avviso con l'ordine del giorno va comunicato almeno 5 giorni prima della data della prima convocazione.
• Seconda convocazione: Non può tenersi nello stesso giorno solare della prima e, per l'art. 1136 c.c., va fissata entro 10 giorni.
• Delibera annullabile: Convocazione omessa, tardiva o incompleta: la delibera si impugna entro 30 giorni su istanza di dissenzienti o assenti non convocati.
• Convocazione dei condomini: Se l'amministratore non provvede entro 10 giorni dalla richiesta di 2 condomini con 1/6 del valore, possono convocare direttamente.

Come si contano i 5 giorni per la convocazione dell'assemblea?

Il riferimento è la data della prima convocazione: l'art. 66, comma 3, disp. att. c.c. richiede che l'avviso sia comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, non della seconda.

L'avviso deve contenere l'ordine del giorno in modo specifico, oltre a luogo e ora della riunione, oppure la piattaforma e l'ora se l'assemblea si tiene in videoconferenza.

Poiché la legge parla di avviso comunicato, conviene spedire con un margine che copra i tempi del mezzo scelto, soprattutto con la posta: le regole sul ritiro sono nell'articolo su raccomandata non ritirata dal destinatario.

È possibile convocare un'assemblea condominiale via email?

Con l'email ordinaria no: l'art. 66 disp. att. c.c. elenca quattro mezzi, cioè posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax e consegna a mano, e l'email semplice non è tra questi.

La PEC invece è ammessa, perché è uno dei mezzi previsti. Una convocazione inviata con un mezzo non previsto espone la delibera all'impugnazione da parte di chi non è stato ritualmente convocato.

Il valore delle email ordinarie è spiegato nell'articolo sul valore legale di una email.

Cosa succede se non ricevo la convocazione dell'assemblea condominiale?

Il condomino non convocato può chiedere l'annullamento della delibera: per l'art. 66 disp. att. c.c. la convocazione omessa, tardiva o incompleta la rende annullabile su istanza dei dissenzienti o degli assenti non ritualmente convocati.

L'azione va proposta davanti al giudice entro 30 giorni, che per gli assenti decorrono dalla comunicazione della delibera (art. 1137 c.c.). L'art. 1136 c.c. aggiunge che l'assemblea non può deliberare se non risulta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

Termini e conseguenze sono approfonditi nell'articolo su come impugnare una delibera condominiale.

Come possono i condomini convocare un'assemblea condominiale?

Possono farlo in due casi, previsti dall'art. 66 disp. att. c.c.:

• almeno due condomini che rappresentano un sesto del valore dell'edificio chiedono la convocazione all'amministratore e, se dopo dieci giorni non provvede, convocano direttamente;
• se manca l'amministratore, ogni condomino può convocare l'assemblea, ordinaria o straordinaria.

Anche in questi casi l'avviso segue le regole ordinarie: ordine del giorno, cinque giorni di preavviso e uno dei mezzi previsti. Le altre comunicazioni sono messe a confronto nell'articolo su come inviare le comunicazioni ai condomini.

La copia della convocazione su WhatsApp, SMS o email con prova di consegna

La convocazione va sempre inviata con uno dei mezzi dell'art. 66: raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. Una copia su un altro canale non la sostituisce, ma può aggiungere una traccia utile, per esempio per chi legge più spesso il telefono della posta.

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Il ruolo dei gruppi di messaggistica è trattato nell'articolo sul gruppo WhatsApp di condominio.

Conclusione

La convocazione si comunica con raccomandata, PEC, fax o consegna a mano, con l'ordine del giorno e almeno 5 giorni prima della prima convocazione; altrimenti la delibera è annullabile.

Accanto al mezzo di legge, una copia con prove di consegna può arrivare tramite la copia certificata dell'avviso su WhatsApp.